Hablando de ley de arrendamientos urbanos, o de vivienda urbana según ley 820 de 2003, es fundamental que les explique algo que genera mucha incertidumbre: el preaviso.

En la ley de arrendamiento de Colombia, se tiene que diferenciar si es vivienda urbana o local comercial y para ello debemos saber que la ley 820 del 2003 regula la vivienda urbana y el código de comercio toca tangencialmente el arrendamiento de locales comerciales.

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Por vivienda urbana entendemos el espacio destinado a que las familias residan dentro del área de las ciudades o municipios que no sean rurales, asentamientos con densidad poblacional que necesitan una ley especial.

En el 2003 surge la ley de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia como una forma de proteger al arrendatario como la parte débil del contrato y reconociendo que más del 60% de la población vive como inquilina.

Para nadie es un secreto los atropellos que cometen las agencias inmobiliarias con los inquilinos, esta ley es proteccionista y cuida al eslabón más débil de la sociedad, y precisamente una de las formas de cuidarlo es la obligación de establecer preavisos y causales de terminación taxativas y estrictas que todos deben cumplir.

No pueden salir a decir las agencias o los propietarios que el contrato que ellos hacen está por encima de la ley porque la ley es obligatoria, es de imperativo cumplimiento y nadie puede contradecirla.

Expliquemos cómo funciona el preaviso que deben hacer las partes:

El arrendador tiene 2 maneras de terminar el contrato: porque el inquilino la embarró o porque le dio la gana de terminar.

Si es porque el inquilino la embarró puede ser porque no pagó a tiempo o no pagó,porque deben servicios públicos , porque irrespeta las normas de propiedad horizontal o le esta dando mal uso a la vivienda.

Si es porque le da la gana tiene que saber que tiene que hacer lo siguiente: durante las prórrogas debe mandar un preaviso con 3 meses de antelación a la terminación del contrato y pagar un equivalente a 3 meses de arriendo como indemnización.

Pero OJO! No es que le perdone los 3 meses, es que le debe consignar en el banco agrario esa suma de dinero que sólo se le va a entregar cuando el inquilino efectivamente se vaya cuando se termine el contrato.

Por ejemplo, Juan celebra un contrato con arrendamientos abusivos s.a.s, firman el día 1 de enero del 2020 hasta el 31 de diciembre de 2020 por 1 millón mensual. Si guardan silencio el contrato se prorroga por otro año. La agencia si quiere salir de Juan,tiene que esperar hasta el 31 de diciembre de 2021, solicitándole antes de octubre del 2021  que entregue y consignando a su favor en el banco agrario la suma de 3 meses de arriendo.

Si Juan se va para el 31 de diciembre del 2021, le entregarán esa plata, si no,no.

Si la agencia no paga ese dinero,no hizo bien las cosas y se prorroga por otro año más. Si no manda la carta diciendo que se vaya, siquiera 3 meses antes,o sea antes del 1 de octubre del 2021, hizo mal las cosas y se prorroga.

También puede hacerlo sin pagar, pero sólo en estos 3 casos:

• Necesita el inmueble para vivienda propia, siquiera por 1 año.
• Porque vendió la casa.
• Porque necesita reparar o demoler la casa.

Debe ser antes de los 3 meses de terminación, ahora sí del término inicial o de las prórrogas. Es decir, antes del 1º de octubre del 2020 o antes del 1º de octubre del 2021 y así.

En este caso debe otorgar una caución de 6 meses a favor del inquilino para que le dé garantía que sí va a vender, o a vivir allá por 1 año o a reparar. Si cumple esa caución se le devuelve. Ahora si es porque considera que Juan ya lleva mucho (4 años) puede decirle chao 3 meses antes + 1.5 canon de arrendamiento.

Entonces puede sacar al inquilino cuando:

1. La embarró el inquilino. No paga nada.
2. Porque quiso y lo sacó en una prórroga con preaviso de 3 meses. Paga 3 meses como indemnización ($3’000.000).
3. Porque vendió la casa, porque necesita irse a vivir allá durante 1 año o porque necesita reparar. No paga nada pero tiene que dar una garantía de 6 meses de canon ($6’000.000) para garantizar que sí va a hacer lo que está diciendo.
4.  Porque ya lleva más de 4 años y quiso sacarlo. Paga 1.5 canon ($1’500.000).

Muchas agencias inmobiliarias no saben esto, muchos propietarios incumplen con estas normas, hay personas que creen que por estar en una situación de ventaja no tienen que cumplir con la ley de arrendamiento, pero la verdad es que es obligación de todos respetarla, si usted es propietario o una agencia de arrendamientos, debe saber que si va a enviar preaviso porque lo quiere sacar tiene que pagar, y no directamente al inquilino, sino al banco agrario y debe constituir caución cuando le toque y tiene que respetar los tiempos y diferenciar entre término inicial del contrato y prórroga.

Ahora, si es inquilino también debe saber:

Tiene 2 formas de dar por terminado el contrato, la primera respetando la fecha de terminación del término inicial o de las prórrogas o yéndose cuando quiera pero pagando 3 meses de indemnización.

Juan celebra contrato de arrendamiento con la misma agencia, el día 1º de enero del 2020 hasta el 31 de diciembre del 2020 por 1 millón de pesos. Juan se quiere ir para octubre del 2020 porque encontró un lugar mejor, así debe proceder —>

Si usted tiene un problema o inquietud como arrendatario (inquilino) o como arrendador, puede comunicarse con nosotros al 3183938574 o al 3506247306 o puede dejar un comentario en esta sección que con gusto vamos a atenderlos.