¿Qué es un contrato de compraventa?
El contrato de compraventa está regulado en los artículos 1849 y siguientes en el Código Civil y en el artículo 905 del Código de Comercio Colombiano.
En este texto nos vamos a referir principalmente al contrato de compraventa de inmuebles y de vehículos, que son los más frecuentes e importantes en el mercado.
¿Qué debe tener un contrato de compraventa?
El contrato de compraventa tiene 2 elementos esenciales: La cosa y el precio.
La cosa
La cosa será el inmueble, que deberá detallarse de tal manera, que no haya lugar a confundirlo con ningún otro.
Si es un inmueble hay que establecer su área en metros cuadrados, sus linderos, su matrícula inmobiliaria (fundamental), código catastral y su ubicación exacta, municipio, nomenclatura si es urbano, o indicación del nombre de la finca o predio y vereda o paraje si es rural.
Si es un vehículo se tiene que identificar con marca, línea, color, modelo, número de chasis, número de motor, placa y secretaría de tránsito a la cual se encuentra inscrito.
Precio
En materia inmobiliaria, hay que ser cautos con el precio que se pone en la escritura, la ley de financiamiento exigió que se estableciera el precio real comercial del bien y no uno más bajo ni mucho menos el catastral, la gente lo hace porque disminuyen impuestos como el de renta y registro, pero la ley busca que esos impuestos entren en su totalidad al Departamento y la gente pague lo que corresponde.
También hay que tener cuidado, muchos ponen esto: “El precio de esta compraventa se estipula en $300’000.000 que se pagan a la firma de este contrato y que el vendedor declara recibidos a satisfacción”
OJO, en caso que no sea verdad no lo estipulen así, porque si habían quedado en que se pagaba en varias cuotas después de la firma y no cumplió, en el momento en que vaya a cobrar esa plata, probablemente, le van a decir que ya firmó una escritura donde aceptó que ya le pagaron todo.
Promesa de contrato de compraventa
La promesa de contrato de compraventa es un contrato completamente distinto y como su nombre lo dice, sólo está diciendo: Me comprometo a que le voy a vender en un día cierto y determinado y a este precio.
Este sí puede ser en un documento privado y establece en qué notaría se van a sentar a firmar, en cuánto se lo va a vender y cuál inmueble van a negociar.
La promesa no me vuelve dueño, no me da ninguna propiedad, sólo me está asegurando que me lo va a vender en un futuro.
Si llega ese día futuro y no me lo quiere vender o alguna de las partes no va; el que sí fue y estuvo en la notaría cumplido, tiene la posibilidad de demandar por los perjuicios causados o puede obligar a que le firmen la escritura por una demanda ejecutiva.
¿Cómo me vuelvo realmente dueño?
Es importante dejar claro, que el contrato de compraventa de inmueble se debe hacer en Notaría en escritura pública, sólo así, una vez realizado, se radica en la Oficina de Registro y se perfecciona su tradición (Se vuelve dueño).
OJO, sin inscribir esta escritura en registro, no se tiene nada, tiene que ir el mismo día y radicarla en la oficina de registro e instrumentos públicos. Cuando le digan que se registró exitosamente, sólo ahí, es dueño.
Y en materia de vehículos, no se registra la compraventa, ese documento va a servir entre el comprador y vendedor de manera privada; lo que va a volverlo dueño es la inscripción en el RUNT de un formulario de traspaso que lleva los datos del vehículo y del vendedor y comprador; No es lo mismo el contrato de compraventa que el formulario de traspaso ante el RUNT.
Ese contrato va a establecer las cláusulas que rigen el negocio: Características del vehículo, quiénes son las partes, cuándo se realiza la entrega, el precio, la forma de pago, penalidades y las obligaciones que quieran que no vaya contra las normas.
En cambio, el formulario sólo tiene identificación del que vende, del que compra y del vehículo.
¿Qué es la entrega?
Hay que diferenciar la tradición con la entrega material, la entrega material es cuando entras a vivir a la casa, cuando te llevas el carro, te dan las llaves de la casa o las llaves del vehículo y entras a hacer posesión del mismo.
El hecho que te realicen la entrega no es que ya seas dueño, mucho ojo con eso, solamente eres poseedor, es decir, estás disfrutando del bien pero no puedes vender la propiedad, no puedes prestar en hipoteca, no puedes heredar, ni disponer del bien.
Por eso, el comprador de un inmueble tiene que estar pendiente de la escritura pública y de radicarla en la Oficina de Registro, si es posible, el mismo día que firma.
El comprador de un vehículo aparte de que le den las llaves, tiene que estar pendiente que el anterior dueño le firme el Formulario RUNT de traspaso a su nombre.
El interesado en que se haga el traspaso del carro es el vendedor
¿Y quién creyera? El que tiene que estar más interesado en que se haga el traspaso es el vendedor.
¿Por qué?
Porque el vendedor va a entregar el carro, va a entregar un formulario de traspaso ‘con cartas abiertas’ o no entrega el formulario de traspaso; ese carro va a estar rodando, generando fotomultas, impuestos de rodamiento, de semaforización y quién sabe si cometen delitos en él.
Todo esto se genera es a nombre del propietario o dueño: para la Secretaría de Tránsito, el dueño sigue siendo él y la fotomulta fue por su culpa; para el Departamento o Gobernación él es quien tiene que seguir pagando los impuestos y si no lo hace, le caen a sus otros bienes (cuentas bancarias, casas, otros carros etc.); para la Fiscalía, el vehículo que cometió el delito y huyó es de este propietario y tendrá que vincularse al proceso penal.
Por eso, el más interesado en que se cambie la titularidad del dominio del carro en el RUNT es el vendedor, pero ambos tienen que hacer lo posible para que este cambio se dé. ¿Por qué?
Porque en cualquier momento van a embargar al antiguo dueño por cualquier deuda, y como todavía el carro está a su nombre, van a cobrarse con el mismo, lo van a capturar, a secuestrar y el comprador va a perder el dinero y el carro.
Por eso, lo más inteligente es asesorarse antes de realizar cualquier negocio, recuerde “negocios hechos entre abogados terminan entre amigos, negocios hechos entre amigos, terminan entre abogados”.
Cualquier inquietud no duden en contactarnos por todas las vías que tenemos dispuestas para el público.
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